[부동산 세금] 주택 수 산정방법 꼭 알아두세요!

이전 포스팅에서 부동산 대책 지방세법 시행령 개정안에 대해서 설명을 드렸습니다.

☞ 부동산대책 관련 지방세법 어떻게 개정되나?

오늘은 이어서 지방세법에서 아주 중요한 주택수 산정 방법에 대해서 포스팅 하도록 하겠습니다. 
결국 정부는 다주택자에게 세금을 많이 부과한다는 취지입니다.
주택수를 개산 함에 있어서는 그리 간단해 보이지는 않습니다.
사용 용도 그리고 주택 구입시기에 따라서 산정되는 경우가 다르기 때문입니다.

 

밑의 내용은 행정안전부에서 제공한 정보이며, 부동산 대책 "지방세법 시행령 개정안"에서 주택수 산정 방법에 대한 질의 응답식의 정보를 제공하고 있습니다.
1세대 범위, 주택수 산정방법, 합산 제외 주택, 일시적 2주택, 시행 시기 순으로 정리가 되어 있습니다.
읽어 보시면, 여러가지 경우의 수 그리고 궁금한 사항을 잘 설명해 주고 있습니다.
물론 밑의 내용으로 모든 문제에 대한 답변이 될 수는 없겠지만, 주된 궁금증을 풀어줄 수는 있을 것이라 생각합니다.

 

부동산 대책 "지방세법 시행령 개정안" 주요 질의 응답

 

< 1세대 범위 >

1. 1세대의 범위는?

○ 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
- 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함
※ 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표

 

2. 미혼인 30세 미만인 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

○ 해당 자녀의 소득*이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득**의 40%이상***으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함
* 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등
** ’20년 기준 1인가구 중위 소득 : 월 175만원
*** 「소득세법 시행령」 및 「종합부동산세법 시행령」1세대의 범위와 동일

- 단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함할 예정임

 

3. 부모님을 부양하기 위하여 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자가 되는지?

○ 자녀*가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 세대를 합친 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립된 세대로 간주함
* 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우

- 이는, 부모봉양에 따른 합가로 인해 주택 수 산정에 불이익이 발생하지 않도록 하는 취지임

 

 

< 주택수 산정 방법 >

4. 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

○ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
- 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정함

 

5. 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

○ 지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않음
- 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됨

○ 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됨
- 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단함
- 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단함

 

6. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

○ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨
* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 中

○ 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됨
※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

 

7. 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

○ 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨
※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용

8. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

○ 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음

 

9. 주거용 오피스텔의 경우에도 취득세가 중과되는지?

○ 오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨

 

 

< 합산 제외 주택 >

10. 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

○ 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않음
- 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각ㆍ증여ㆍ전용하는 경우는 취득세를 추징하며,
- 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함함

○ 그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외함

 

주택 수 합산 및 중과 제외 주택

출처 : 행정안전부 홈페이지

 

<알아두면 유익한 정보~~^^>

☞ 3차 청년 신혼부부 매입임대주택 신청 총정리!(8,11~)

☞ 특별고용촉진장려금(채용보조금) 총정리!(대상,신청,서류+)

☞ 주택담보대출 보금자리론 총정리 보삼^^

☞ 신한카드, 현대카드, NH농협카드 농촌 여행할인 30% 대박!

 

< 일시적 2주택 >

11. 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

○ 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않음
- 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됨
- 다만, 종전 주택을 처분기간*내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨
* 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분‧멸실하여야 함

 

12. 다주택자가 이사가기 위해 취득하는 주택도 일시적 주택 소유로 보아 과세되는지?

○ 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않음
- 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용됨

 

13. 1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득하였는데, 이 경우에 일시적 2주택에 해당하기 위해서는 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 처분해야 하는지?

○ 그렇지 않음

○ 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로,
- 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전 주택을 처분하면 됨
* 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내에 종전 주택을 처분‧멸실해야 함

14. 재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 퇴거하면서 신규 주택(B)을 취득하였다가 재건축된 주택에 입주하면서 신규 주택(B)을 처분하는 경우에도 일시적 2주택으로 볼 수 있는지?

○ 일시적 2주택에 해당함
- 재건축 주택의 완공 시까지 일시적으로 거주하기 위해 신규 주택을 취득한 점 고려

○ 재건축된 주택 입주 시점부터 3년 이내에 신규 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

 

 

< 적용 시기 > ※ 법률 개정안에 반영

15.「지방세법 개정안」 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?

○ 정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류*에 의하여 확인되는 경우,
* 부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등

- 「지방세법 개정안」시행후 취득*하더라도 신뢰보호 차원에서 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용함
* 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른날

 

16.「지방세법 개정안」 시행일 이전에 주택을 계약하고 취득한 경우에 적용되는 세율은?

○ 「지방세법 개정안」 시행되기 이전에 취득한 경우라면 현행 취득세율*을 적용하여 납부하면 됨
* 6억원 이하(1%), 6～9억원(1～3%), 9억원 초과(3%), 4주택 이상(4%)

 

 

< 비규제지역 주택 취득 > ※ 법률 개정안에 반영

17. 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

○ 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용
- 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됨

○ 만약, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용

출처 : 행정안전부 홈페이지

※ (적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%
② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%
③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

 

본 저작물은 ‘행정안전부’에서 ‘20년’ 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고(작성자:홍보담당관)’을 이용하였으며, 해당 저작물은 ‘행정안전부 홈페이지(www.mois.go.kr/frt/a01/frtMain.do)’에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

 

** 항상 유익하고 행복한 이야기를 나누기 위해 노력합니다.^^*
** 함께 하는 행복을 누려요~~ 구독과 공감 댓글 클릭~~ 서로 소통해요^^v
** 오늘도 행복하시고, 모두 힘내세요~~ 감사합니다.